La location de biens immobiliers est une entreprise qui comporte son lot de risques. Parmi ceux-ci, le non-paiement des loyers est certainement le plus redouté par les bailleurs. Pour minimiser ce risque, il est essentiel d’évaluer la solvabilité des candidats locataires avant de leur louer un bien. Mais comment procéder de manière efficace et objective ? Quels sont les critères à prendre en compte et les documents à réclamer ? Cet article vous donne des pistes pour mener à bien cette délicate mission.
Analyse des revenus du candidat
Avant de louer un bien immobilier, il est essentiel d’examiner les revenus du candidat. Il est couramment admis qu’un locataire doit percevoir au moins trois fois le montant du loyer en salaire net pour être considéré comme solvable. Cette règle, bien que non inscrite dans la loi, est très souvent appliquée par les bailleurs et les agences immobilières.
Pour vérifier les revenus du candidat, plusieurs documents peuvent être demandés : les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition, une attestation d’emploi ou encore les justificatifs de versement des prestations sociales.
Examen de la situation professionnelle
La situation professionnelle du candidat est un élément clé à examiner pour évaluer sa solvabilité. Un candidat en CDI (contrat à durée indéterminée) sera généralement plus solvable qu’un candidat en CDD (contrat à durée déterminée) ou en intérim. De même, un fonctionnaire ou un salarié d’une grande entreprise sera souvent considéré comme plus fiable qu’un travailleur indépendant ou un auto-entrepreneur.
Pour évaluer la situation professionnelle du candidat, vous pouvez demander une copie de son contrat de travail, une attestation d’emploi ou encore une lettre de l’employeur confirmant son emploi et son salaire.
Evaluation du taux d’endettement
Le taux d’endettement du candidat est un autre élément à prendre en compte pour évaluer sa solvabilité. Il s’agit du rapport entre le montant total des charges financières du candidat (remboursement de crédits, pensions alimentaires, etc.) et ses revenus.
En règle générale, un taux d’endettement inférieur à 33% est considéré comme acceptable. Au-delà, le risque d’impayés augmente. Pour calculer le taux d’endettement du candidat, vous pouvez lui demander ses derniers relevés bancaires, ainsi que les justificatifs de ses charges (relevés de prêts, jugements de divorce, etc.).
Prise en compte du comportement locatif passé
Le comportement locatif passé du candidat peut également donner des indications sur sa fiabilité. Un locataire qui a toujours payé ses loyers en temps et en heure et qui a entretenu le logement qu’il occupait précédemment sera probablement un bon locataire pour votre bien.
Pour évaluer le comportement locatif passé du candidat, vous pouvez lui demander une attestation de son ancien bailleur, confirmant qu’il a bien payé ses loyers et qu’il a quitté le logement en bon état. Attention toutefois, la loi interdit de demander une attestation de solvabilité à l’ancien bailleur.
Recours à une garantie locative
Enfin, pour se prémunir contre les risques d’impayés, il est possible de demander une garantie locative. Celle-ci peut prendre plusieurs formes : une caution personnelle, une garantie bancaire, une assurance loyer impayé, etc.
La garantie locative offre une protection supplémentaire au bailleur, en lui permettant de récupérer les loyers impayés auprès de la caution ou de l’assureur. Cependant, elle ne dispense pas d’une évaluation rigoureuse de la solvabilité du candidat.
En conclusion, évaluer la solvabilité d’un locataire potentiel est une tâche complexe, qui nécessite de prendre en compte de nombreux éléments. Cependant, en suivant les étapes présentées dans cet article, vous pourrez minimiser les risques et louer votre bien en toute sérénité.
Analyse du patrimoine financier du locataire
L’évaluation de la solvabilité d’un locataire potentiel ne s’arrête pas à ses revenus mensuels et sa situation professionnelle. Il est également judicieux de prendre en compte le patrimoine financier du locataire. En effet, un candidat dont les revenus sont modestes mais qui dispose d’un patrimoine financier important peut tout à fait être capable de s’acquitter de ses loyers sans difficulté.
Le patrimoine financier peut comprendre les économies sur un compte courant ou un livret d’épargne, les placements financiers (actions, obligations, fonds d’investissement, etc.), une assurance vie ou encore un bien immobilier possédé en propre. Ces éléments sont autant de garanties supplémentaires pour le bailleur.
Pour évaluer le patrimoine financier du locataire, vous pouvez demander à celui-ci de vous fournir un relevé d’identité bancaire (RIB) et les trois derniers relevés de ses comptes courants et d’épargne. Vous pouvez également lui demander un justificatif de propriété pour un bien immobilier ou les documents prouvant la détention d’un placement financier.
Utilisation de services de gestion locative pour évaluer la solvabilité
En complément d’une analyse manuelle de la situation financière du candidat, le recours à des services de gestion locative peut s’avérer très utile. Ces services proposent des outils permettant de procéder à une analyse automatique de la solvabilité du locataire, basée sur des critères financiers mais aussi sur d’autres éléments comme le comportement locatif passé ou le sérieux de la constitution du dossier de location.
Certains services de gestion locative proposent même une garantie contre les loyers impayés. Cette garantie, payée par le bailleur, permet de se prémunir contre le risque d’impayé en cas de défaillance du locataire.
En outre, ces services peuvent aider à la gestion administrative de la location (rédaction du bail, état des lieux, etc.), ce qui peut représenter un gain de temps appréciable pour le bailleur.
Par contre, ces services ont un coût qui doit être pris en compte dans le calcul de la rentabilité de l’investissement locatif.
Conclusion
L’évaluation de la solvabilité d’un futur locataire est une étape cruciale dans le processus de location d’un bien immobilier. Elle permet au propriétaire de minimiser le risque d’impayés et d’assurer la pérennité de son investissement.
Pour mener à bien cette évaluation, il est nécessaire de prendre en compte de nombreux éléments : revenus du candidat, situation professionnelle, taux d’endettement, comportement locatif passé, patrimoine financier. En complément, le recours à une garantie locative ou à un service de gestion locative peut apporter une sécurité supplémentaire.
Enfin, il est important de rappeler que l’évaluation de la solvabilité n’est pas une science exacte. Il est toujours possible qu’un locataire jugé solvable rencontre des difficultés financières en cours de bail. C’est pourquoi il est essentiel d’entretenir une bonne relation avec son locataire et d’être à l’écoute de ses éventuelles difficultés, pour pouvoir anticiper et gérer au mieux les problèmes qui pourraient survenir.
